2025年上半年，保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中海”）、華潤(rùn)置地三家頭部地產(chǎn)央企業(yè)績(jī)分化明顯。其中，華潤(rùn)置地表現(xiàn)突出，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收949.21億元、歸母凈利潤(rùn)118.8億元，營(yíng)收與利潤(rùn)雙雙增長(zhǎng)。并且，以歸母凈利潤(rùn)32.81億元的優(yōu)勢(shì)，反超中海拿下“利潤(rùn)王”稱(chēng)號(hào)。反觀保利發(fā)展，雖以1168.57億元營(yíng)收居首，但同比下滑16.08%，迎來(lái)近5年首次營(yíng)收下降。值得關(guān)注的是，華潤(rùn)置地的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)還得益于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的良好表現(xiàn)，該業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)5.5%，成為利潤(rùn)反超中海的關(guān)鍵。同時(shí)，三家房企共同加碼一線(xiàn)城市土儲(chǔ)的動(dòng)作，也體現(xiàn)出對(duì)后續(xù)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的信心。

營(yíng)收凈利

華潤(rùn)走強(qiáng)，保利失速

根據(jù)三大央企發(fā)布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，華潤(rùn)置地是三家房企中唯一實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入正增長(zhǎng)的企業(yè)。具體來(lái)看，華潤(rùn)置地上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入949.21億元，同比增長(zhǎng)19.96%；歸母凈利潤(rùn)118.8億元，同比增長(zhǎng)15.87%，連續(xù)兩年保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。

憑借出色的利潤(rùn)表現(xiàn)，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)對(duì)中海的反超，以超出32.81億元的明顯優(yōu)勢(shì)，從中海手中奪過(guò)“利潤(rùn)王”稱(chēng)號(hào)。中報(bào)顯示，2025年上半年，中海營(yíng)業(yè)收入832.19億元，同比減少4.27%；歸母凈利潤(rùn)85.99億元，同比減少16.63%。

而在去年同期，中海歸母凈利潤(rùn)與華潤(rùn)置地相差無(wú)幾，憑借少數(shù)股東損益低于華潤(rùn)，以0.61億元的微弱優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先。

反觀保利發(fā)展，雖然是三家房企中唯一營(yíng)收破千億的企業(yè)，但營(yíng)收及利潤(rùn)表現(xiàn)并不理想。中報(bào)顯示，保利發(fā)展上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1168.57億元，同比減少16.08%；歸母凈利潤(rùn)27.11億元，同比減少63.46%。

值得一提的是，這是保利發(fā)展近5年來(lái)營(yíng)業(yè)收入首次出現(xiàn)下滑。歷年中報(bào)顯示，2021—2024年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入分別為899.72億元、1107.63億元、1370.27億元及1392.49億元，在此期間營(yíng)業(yè)收入始終保持連續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，保利發(fā)展近年來(lái)持續(xù)以高強(qiáng)度策略追求規(guī)模擴(kuò)張，從風(fēng)險(xiǎn)管控角度出發(fā)，建議適當(dāng)放緩節(jié)奏，平衡規(guī)模與穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的關(guān)系。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整階段，單一指標(biāo)單年度下滑的風(fēng)險(xiǎn)尚可控，但企業(yè)需高度關(guān)注后續(xù)可能衍生的新風(fēng)險(xiǎn)，提前做好應(yīng)對(duì)預(yù)案。

營(yíng)收第二增長(zhǎng)點(diǎn)

華潤(rùn)、中海強(qiáng)于保利

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海三家頭部央企也在積極拓展不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，將其作為營(yíng)收的第二增長(zhǎng)點(diǎn)。

在這三家房企中，華潤(rùn)置地的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)優(yōu)秀，這主要得益于其在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)上的提前布局。

中報(bào)顯示，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收入121.1億元，同比增長(zhǎng)5.5%。購(gòu)物中心零售額達(dá)1101.5億元，同比增長(zhǎng)20.2%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率提升至65.9%，創(chuàng)歷史新高。截至6月底，公司在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)94座。

反觀中海及保利發(fā)展，雖然也在積極拓展第二增長(zhǎng)點(diǎn)，但與華潤(rùn)置地相比仍存在較大差距。

中報(bào)顯示，2025年上半年，中海商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元，占總營(yíng)收不足5%。其中，寫(xiě)字樓收入為17億元，購(gòu)物中心收入為11.7億元，長(zhǎng)租公寓收入為1.6億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為5.1億元。

而作為總營(yíng)收破千億元的保利發(fā)展，上半年不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入僅為25.4億元，與華潤(rùn)置地及中海差距明顯。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，保利發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)營(yíng)收乏力，主要源于業(yè)務(wù)布局側(cè)重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，持有并運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)占比低，而當(dāng)前住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售均價(jià)與業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)均顯乏力，最終加劇整體營(yíng)收疲軟。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)具有高專(zhuān)業(yè)門(mén)檻、高投資量級(jí)及高邊際成本的特點(diǎn)，且當(dāng)前已形成一定規(guī)模效應(yīng)與品牌效應(yīng)，房企若要涉足該領(lǐng)域，需長(zhǎng)期投入時(shí)間與資源積累，才可實(shí)現(xiàn)健康運(yùn)營(yíng)。

郭毅強(qiáng)調(diào)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)受輪動(dòng)周期、資源狀態(tài)及資產(chǎn)折舊導(dǎo)致邊際成本上升等因素影響顯著。她表示，少數(shù)房企通過(guò)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)盈利，并不意味著該賽道適合大量房企涌入并復(fù)制成功。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，各賽道均面臨挑戰(zhàn)，唯有通過(guò)精益化經(jīng)營(yíng)，才能提升盈利水平。

針對(duì)三家房企在第二營(yíng)收增長(zhǎng)點(diǎn)的未來(lái)布局及相關(guān)規(guī)劃，北京商報(bào)記者已分別向上述三家企業(yè)發(fā)出采訪(fǎng)函，截至發(fā)稿，暫未收到企業(yè)方面的回復(fù)。

拿地金額

保利509億元領(lǐng)跑

盡管頭部房企均在積極拓展不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，但作為房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍是其營(yíng)收的核心來(lái)源。

中報(bào)顯示，2025年上半年，保利發(fā)展、中海及華潤(rùn)置地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收分別為1051.43億元、779.62億元及743.6億元，占各企業(yè)總營(yíng)收的比重分別達(dá)89.98%、93.68%及78.34%。

通過(guò)數(shù)據(jù)不難看出，保利發(fā)展雖在營(yíng)收第二增長(zhǎng)點(diǎn)上暫顯滯后，但其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域具備顯著優(yōu)勢(shì)。而被行業(yè)視為“面粉”的土地儲(chǔ)備，直接決定了房企未來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的營(yíng)收表現(xiàn)。

北京商報(bào)記者注意到，2025年上半年，上述三家頭部房企均加大土地儲(chǔ)備力度，且所獲地塊多集中于一線(xiàn)城市。

2025年上半年，保利發(fā)展新增項(xiàng)目26個(gè)，項(xiàng)目總地價(jià)達(dá)509億元，覆蓋北京、上海、杭州、西安、石家莊等核心城市；而2024年同期，該企業(yè)僅新增項(xiàng)目12個(gè)，總地價(jià)為126億元。

同期，中海與華潤(rùn)置地的拿地?cái)?shù)量及拿地金額也實(shí)現(xiàn)大幅提升：中海從2024年上半年的6宗、128.9億元，增至2025年上半年的17宗、403.7億元；華潤(rùn)置地則從2024年上半年的11宗、183.3億元，增至2025年上半年的18宗、447.3億元。

從投資強(qiáng)度來(lái)看，這三家房企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心依然堅(jiān)定。華潤(rùn)置地高層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，近期高層會(huì)議再度釋放清晰政策信號(hào)，提出要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”。華潤(rùn)置地將積極把握政策窗口，聚焦市場(chǎng)企穩(wěn)、城市更新和改善型需求釋放，推動(dòng)開(kāi)發(fā)與資管業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

當(dāng)前頭部房企更傾向于聚焦核心一二線(xiàn)城市，加大土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)規(guī)模，提升此類(lèi)資產(chǎn)在整體配置中的權(quán)重。郭毅認(rèn)為，這一策略既能充分發(fā)揮房企在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，又能實(shí)現(xiàn)更快的資金周轉(zhuǎn)，且利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)門(mén)檻較低、操作空間更大，因此成為多數(shù)房企保障利潤(rùn)的優(yōu)選方式。

郭毅表示，從策略邏輯來(lái)看，隨著全國(guó)樓市分化加劇，一二線(xiàn)城市具備更優(yōu)的市場(chǎng)基本面、更堅(jiān)實(shí)的客戶(hù)基礎(chǔ)與更強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。房企只需在產(chǎn)品力上持續(xù)提升，對(duì)利潤(rùn)率保持合理預(yù)期，并制定貼合市場(chǎng)的定價(jià)，即可保障銷(xiāo)售速度與利潤(rùn)水平，這也是企業(yè)集中采取該策略的核心原因。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍是行業(yè)核心營(yíng)收來(lái)源，房屋銷(xiāo)售收入在房企營(yíng)收中占比顯著。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，盡管行業(yè)格局未來(lái)會(huì)逐步調(diào)整，但短期內(nèi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍存在發(fā)展機(jī)會(huì)，而機(jī)會(huì)的把握需依托產(chǎn)品細(xì)節(jié)優(yōu)化。例如，當(dāng)前行業(yè)聚焦的第四代住宅打造、豪宅產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)等，均是房企可探索的可持續(xù)發(fā)展路徑。

“要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本盤(pán)與新增長(zhǎng)點(diǎn)的業(yè)績(jī)平衡，需堅(jiān)持四大核心原則。”謝逸楓建議房企，一是“以銷(xiāo)定投”，根據(jù)銷(xiāo)售回款規(guī)模匹配投資力度，避免依賴(lài)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；二是“以銷(xiāo)定產(chǎn)”，依據(jù)房屋銷(xiāo)售能力確定開(kāi)發(fā)體量，防止供應(yīng)過(guò)剩、庫(kù)存高企，進(jìn)而避免因以?xún)r(jià)換量拖累業(yè)績(jī)；三是“隨行就市”，結(jié)合市場(chǎng)需求動(dòng)態(tài)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略、產(chǎn)品定位與服務(wù)管理，靈活優(yōu)化定價(jià)；四是“尊重市場(chǎng)與政策”，精準(zhǔn)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律與政策導(dǎo)向。做好這四點(diǎn)，可有效實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)基本盤(pán)與新增業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的平衡。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗